2017年下半年，许多地方卫星电视台推出了一系列丰富多彩的节目，主题是管理住宿地，如亲爱的旅馆、青年旅馆、三码等。如可以在住宅容纳工业的流行中看到的那样。这个快速增长的新兴行业由个人和家庭管理主导，但资本的进入悄悄地改变了行业的格局。
在消费升级的推动下，住宅酒店业完成了从“农家乐”到“精品酒店”的转型，仅仅花了几年的时间。一些高质量的住宅品牌开始受到资本的青睐.今年3月底，青浦旅游投资2.68亿元，成为精品民俗住宿品牌“花窑堂”的控股股东。此外，松赞、千里独行、戴尔菲尔德等知名住宅品牌，已经通过众筹完成了多项融资，总融资金额从数千万元到数亿元不等。
在资本的支持下，这些较好的住宅品牌开始加快扩张步伐。一方面，一些房子从一两个大小开始扩展到“连锁”。另一方面，在获得资金后，新住宅客栈的硬件逐步升级，市场定位开始向中高档方向发展。
同时，在资本的刺激下，住宅产业的竞争也越来越激烈，两极分化开始出现。得到资本支持的品牌已经取得了长足的进步，但对于自营职业者来说，行业的壁垒正在上升，不再像过去那么容易赚钱了。由于管理不善，许多住宅“小业主”不得不沮丧地离开现场。在此基础上，住宅产业正经历着升级与淘汰并存的过程。与此同时，人们越来越怀疑盈利性资本与缓慢业务的结合。
民居洗牌
2017年10月1日，国家旅游局发布的第一个住宅住宿行业标准“旅游住宿基本要求和评价”(以下简称“国家标准”)开始实施。“国家标准”第一次以官方语气解释了住宿的定义-利用当地闲置的资源和住宿所有者的参与，为游客提供小型住宿设施，以体验当地的自然、文化、生产和生活方式。
然而，这种“小型住宿设施”已经有过剩的风险。据中国饭店协会发布的统计数据，到2016年底，中国的旅店数量已经达到53852家，比前一年增加了11200家。其中云南和浙江的酒店数量超过5000家，北京的酒店数量超过4000家，广东和四川的酒店数量超过3000家。
据统计，在扩张的背后，到去年年底，住宅客栈的总入住率下降到50%以下。丽江、大理、莫干山等居民区，竞争更加激烈。
“丽江一半以上的客栈不赚钱。”刘薇在云南丽江一家客栈工作。他说，2015年开业之初，对转会费带重新装修的投资超过200万元。现在，客栈生意不景气，整个转帐预计只能收回一百万元。
有许多类似刘薇描述的客栈。当地一家客栈转帐代理说，在丽江，除了狮子山观酒店的门面不足外，古城客栈每月都有很多转机。
即使如此，顺利地搬出去也不是一件容易的事。在目前的丽江，消费者对酒店硬件的需求正在提升，新建酒店的平均单间成本已经超过20万元。相比之下，普林涛酒店的负责人表示，该公司在成都西安等二线城市的单间客房投资约10万元，仅占酒店的一半。
根据食宿行业的经验，客房的数量超过20间，更容易操作。丽江的住宿房间数目一般在8-15间.对于当地的小业主来说，规模小，资金不足，限制了当地住房的发展。
这些设施不能满足客栈的要求，往往是因为口碑难以提高，同质化竞争严重，入住率长期低迷。同时，高的投资门槛也吓跑了许多“小业主”。“许多没有钱投资于硬件升级的客栈更有可能管理不善，不得不转帐。”刘薇说。
由于投资门槛较低，大量客栈集中在中低端，在 100 元到 200 元范围内的客栈占据主流.. 在业内人士看来，这些客栈很多只有 3 到 4 人经营，难以建立服务标准，再加上设施简陋、周转频繁，品牌意识和口碑不强，近年来已成为面临淘汰的“重灾区”。
根据国家标准，居民经营者必须获得地方政府的相关证件，才能满足公安机关的要求。同时，房间床单、被子、枕套、毛巾等用品有待更换。
此外，国家标准还首次制定了饮用水、污水排放、餐饮和住宿卫生等13个方面的标准。业内人士认为，对于大量的小企业住宿客栈来说，如果不能满足“国家标准”的要求，退出是不可避免的。
过去，由于人们的文化特征，消费者会适应硬件、服务等缺点。华姚厅创始人张备说：“但每个人都有文化，消费者开始挑选出，住宿需要升级。”
随着成本的增加和不断增长的升级需求，许多私人经营的房屋也开始“找到钱”。
今年3月，投资者王公全以2.68亿元的价格将华耀馆纳入青浦旅游。创办人张备已不再负责华耀堂的具体管理，并已成为青浦旅游的股东。而这个“天价”购房案例，一直是住宅住宿行业的津津乐道。华耀堂成立于2009年，现拥有19家客栈，分布于云南、浙江、四川等地，被誉为“第一”品牌的民间住宿。
不仅华耀堂，在住宅住宿行业，2015年3月，仿佛家乡宣布收购清聪资本1000万元天使轮投资。2016年瓦当洗衣、石丽花、木溪民居、山里冷屋等住宅品牌相继获得融资。
除了引入风险投资外，众筹已成为许多人的选择。西坡、松山、千里独行，乐坛和其他人都选择众筹。在住宅众筹平台的“启动”中，已有400多个住宅项目完成融资。其中，千里独行侠在平台上发起了近七次众筹，都取得了成功，最高达2，920万元。
“莫干山单人房的投资成本是500000元。”居住和住宅行业资深居民余昌斌说，除了房间本身的装饰和设计费用外，咖啡店、厨房、客厅和露台等公共区域的布局也很昂贵，这是造成高成本的一个重要原因。然而，这种投资并非无效。“戴尔的入住率超过75%，房费约1200元。”
然而，硬件升级只是住宅资本转型的第一步。非标准住宅开始测试水的“标准化”，首都青睐的住宅也开始向“连锁”扩张。
测试水的“标准化”
刘杰最近因为在湖南卫视综艺节目“亲爱的客栈”露面而感受到了“网络名人”的感觉。在此之前，他领导的住宿品牌西坡，已经是莫干山地区最好的居住场所之一。
西坡始建于2009年，是最早进入莫干山的人之一。当刘杰在2013年加入西坡时，这家旅店和大多数莫干山的同龄人一样，采用了“家庭工作坊”的管理方式。2013年，全国各地的居民如雨后春笋般涌现，莫干山的本地竞争尤为激烈。
据当地政府统计，该地区的旅店数量已超过800家。住宿集中已成为一种独特的旅游资源。然而，由于简单的模仿，住宅投资，当地住宅的发展开始出现瓶颈，价格竞争，恶性竞争的趋势开始出现。
当年年初，西坡开始尝试“规范”引进刘杰等职业经理人，将家族车间管理转变为公司经营。
“住宅管理大致可分为标准管理和非标准管理两部分。我们提出的概念是”正式非正式性“。”刘杰说，住宅的外观设计、开发和建设可以规范，另外，更重要的是规范经营环节。“财务、厨房、客房管理等，可以参考大型酒店的形式，建立统一的背景管理，”刘说。
此外，居住活动中心、预订中心、管家服务等构成了“非标准”管理的核心。其中，管家是保持“人性”最重要的特征。按照刘杰的要求，管家应该满足客人的所有需要。莫干山酒店有25间客房，西坡设有14名管家。
由于公司化改造的成功，西坡的经营得到了股东的肯定。今年第一季度，西坡在杭州千岛湖地区开设了分公司，这是西坡首次试水。相较于莫干山的27个房间，千岛湖商店有40个房间，其中大部分仍是在当地农村老房子的基础上重建的。
据总经理刘杰介绍，西坡千岛湖店投资规模高达 4000 万至 5000 万元.. 除了景观，面包店，咖啡店，游泳池，儿童公园的建设，以及露天电影，烧烤设施，都花费了很多钱..
西坡一位负责人说，千岛湖商店的假日价格可以达到一千六百元到11000元，每天的价格大约是假日价格的百分之六十。即使如此，今年国庆节期间，千岛湖酒店的客房需要提前一个多月预订。
在成功经验的基础上，西坡在宁夏的店铺将于明年开业，目前已在泰国清迈开始选址。“我们成立了一家酒店管理公司，计划今年包括五家酒店。”刘杰说。
不仅西坡，已经有很多著名的住宅品牌走在多元化、连锁化的道路上。根据家乡的计划，全国将开设12家精品酒店。狂野的音乐，千里独行，瓦当瓦舍，松赞等住宅品牌也开始扩张。
大写双刃剑
事实上，资本和住宅的结合是不自然的。在一些投资者看来，住宅的盈利模式过于单一，投资过大，而在许多住宅小区中，单一店面的成功往往难以复制。
刘杰表示，虽然开展了许多活动，但客房收入仍占西坡收入的60%至65%，餐饮收入占20%至25%，而以住宿为特征的各类活动收入仅占5%至10%。
同样的问题也出现在礼堂里。据报道，为了扩大收入，花厅试图开发自己风格的服装、家具、日用品等衍生产品。但截至今年第一季度，客房收入仍在70%左右。
一家住宅品牌中层管理人员透露，从住宅活动中获得的收入、餐饮实际利润非常低。烧烤聚会、手工艺品、露天电影等活动需要大量的人力和物力，很难规范，不能真正赚钱。作为一名居民，“文化”和“情感”的标签并没有找到正确的实现方式。
此外，投资者还担心住房回报周期过长。一位参与创建精品酒店连锁企业西单(Xidan)的投资者表示，酒店投资理想的做法是在18个月至3年内收回成本，因此很难获得住宿。“平均而言，酒店平均需要在五年内进行大规模翻新，收回更昂贵的住宿费用需要五年多。”
“许多住宿业主本身就是某个领域的意见领袖，有了很多粉丝，这种模式很难复制。”投资者说。
“我们更希望有几家拥有良好运营数据的商店，以及可以大规模推广的住宅品牌。”戈壁风险投资(Gobi Venture Capital)的一位负责人表示：“这样的住宅品牌在市场上仍然很稀缺。”
除了对资本的质疑外，居民经营者对制度资本的进入也有一定的怀疑。在一些住宅和住宅经营者看来，资本在进入住宅的过程中往往出现“牟利”和“短视”的现象，这对住宅来说并不是件好事。
“借助资本的力量，花馆的店面很快铺开，但民宿所强调的家的感觉却被淡化了。” 张北承认，这是一把双刃剑。
“有一些机构投资者联系了我们，但我们的投资主要来自股东，此外，我们更喜欢众筹资金。”“众筹不仅可以筹集资金，还可以通过这个渠道带来人气和游客来源，”刘说。这对机构投资者来说是很难实现的。
余昌斌说，许多精品住宿的业主都是设计师，或者是通过其他领域积累起来的。他们的“小而美丽”的国家理想往往与资本无关。
“当很多人得到他们的钱，他们不知道如何使用它。”一家住宅品牌的负责人表示，这是一项“缓慢的业务”，短期内无法迅速扩张。“从机构投资者参与的现状来看，目前还没有出现管理层与住宅经营者的完美合作的情况。”
“财经”撰稿人冯士阳/文瑜乐/狄德托