在权力分散、竞争激烈的出租公寓市场上，公寓管理公司开始利用差异化的游戏来抢占市场份额，谋取利润。
华珠酒店集团旗下的城市公寓首席执行官金辉最近在接受“21世纪经济报告”采访时表示，尽管出租公寓市场最大的利润困难在于及时实现零利润，但60%以上的门店已经通过精细管理和“灵活的生活”产品完全出租。到2017年，超过60%的门店将完全盈利。晋辉也是华珠现任主席。
弹性生活产品是一种由城市家庭在7月初发布的产品，旨在满足几天到长寿之间的暂住需求。为此，我国开发了首个长期与长期租赁组合的CAS系统，包括实时共享住房状态、自动智能配房、预售全通道预售等。同时，该市还宣布完成华珠和IDG资本投资5000万美元的前期A期融资。
“酒店只提供一个空间，我们希望提供一个多人的生活场景；许多年轻人生活在被迫分享的环境中，我们希望创造一个更随意、更灵活的生活空间。”晋辉说，在中国消费上升的趋势下，城市家庭的目标客户群主要是有独居需求的年轻人，以及来自不同地方的大量游客。
从 2017 年第二季度开始，一年多的城市住户开始加快布局，此前全国一线城市已经布局了 50 套房产和 5000 多套房，两者都计划在 2017 年底翻一番.. 用金辉的话说，前期在磨削产品方面做了很多技术工作。 “市场足够大，我们不着急。” 同时，城市家庭还在除了公寓住宿外，住宅业务线上，开始在非标住宿领域多产品线布局..
精细化管控
晋辉说，，而且可以根据入住和退房条件，提前安排和清理清洁人员，确保客房及时准备就绪。此外，智能门锁系统实现了“前期”管理。未来，智能功能将被不断叠加，包括根据供求预测实现长、短期租金比的智能匹配，通过大数据监控实现动态定价，以及实现公寓管理的综合移动性等。
“在产品服务与性能价格比之间的关系背后，有一套复杂的收入管理逻辑。”晋辉表示，CAS系统并不是一个简单的系统，其背后，从收入管理、定价模式到销售渠道和运营控制支持、服务内容闭环设计。
他表示，其核心是在产品服务与性能价格比之间取得平衡，比如一个月的租金(比酒店便宜)，以及合适的产品和服务。虽然酒店是最灵活的市场产品，因为它的日常收入，但它缺乏生存空间和功能。
“酒店也是大工业时代的经营模式，装配线经营，出租公寓市场，我认为未来应该更加支离破碎的服务，更多地利用共享经济的理念来实现分散、分布式的服务。”晋辉说，除了打破以往企业的时间和情景界限外，上城管理层还试图从旧的大工业时代的管理架构向共享经济的管理架构转变。
在困难方面，晋辉认为，在适当的互联网技术和平台上学习和积累需要时间，创新将面临不断的考验和错误。如何继续朝着正确的方向前进是需要考虑的。此外，在加快开店速度后，如何快速建立自己的人才体系也是一大挑战。
华静证券(华静Securities)房地产行业首席分析师周亚定写道，进入长期租赁业并不难，但很难获得巨大而持续的利润率。“55%的购房成本和65%的入住率是盈利的临界点，这种盈利结构意味着，长期出租公寓行业并不是一个利润空间很大的行业。对于已经进入并试图进入该行业的玩家来说，这仍然是一个门槛行业。”
但城市业主似乎并不担心盈利能力，在金辉看来，酒店基因是信心的来源之一。“汉庭酒店如何才能实现大规模利润？我们有能力在精细化的基础上管理和控制业务。”晋辉说，这个城市的家庭也依靠花竹获得了大量的中短期租金客户。
周亚定认为，长租赁业首先要走产业链，然后走资产的发展道路，有两种盈利模式，一种是房地产的增值效益，另一种是以租赁业务为入口，通过产业链业务获取利润。在这一过程中，不排除同时存在兼具优势的企业，也会产生或分化出许多专注于单一领域的专业化企业，如装饰、家政、搬家、金融等。
目前的城市住宅显然是第二类。晋辉说，做好当前的业务可以产生好的利润，所以现阶段不考虑利用金融或增值服务来盈利，而是注重核心竞争力，因为目前的产品和服务还远远不能百分之百地满足客户的需求，打好基础还需要一段时间，今后做财务或增值服务还需要时间。
对于新的5000万美元的预A融资，金辉说，一方面，它将迅速辐射产品和增加库存，在一线城市，另一方面，它将用于建设高效的互联网应用技术和平台，以及提高服务能力和改善客户体验。
万亿市场空间
国家也不断出台优惠政策。2017年5月，，国家鼓励发展规模化、专业化的房屋租赁企业和房屋租赁企业，依法享受财政、税收、土地等优惠政策。
周说，在住房自有率和租金比率变化的综合作用下，到2027年，中国的出租市场预计将达到5万亿美元，品牌公寓占整个租赁市场的10%，整个行业的管理规模预计在1060万左右，品牌公寓行业的整体估值预计将达到4.2万亿，领先企业的管理规模约为100万，相当于380亿美元的估值。
目前，出租公寓市场主要有开发商、中介、酒店、创业四类市场参与者。
周亚定认为，具有开发商背景的公寓管理公司，如万科公园、招商一站式等，充分利用母公司手中闲置的自有资产进行升级改造，同时以集团整体信用进行低成本融资，但缺点是离开母公司的资源支持，团队的盈利能力在对外扩张中将面临严峻挑战。
连家，我爱我的家庭主要是从租赁中介业务延伸，有天然的客源和分散的客源，但挑战来自运营。目前，企业类是长租公寓领域参与人数最多的行业，在资源方面和资本方面都没有先发制人的优势，但管理思想和管理方法灵活，在细节领域通常可以达到快速发展的目的。
她认为，具有酒店背景的公寓开发商，如华珠和普拉托，其优势在于在经营效率方面具有先发制人的优势，还有更多的股票资产可以转化为物业运营功能。“在收购内部物业方面，酒店公寓经营者的收购能力强于中介和企业家精神，弱于开发商，但内部物业的收购存在竞争，很难将地理位置差的酒店改造为公寓。资本端的酒店公寓经营者在财务优势方面比开发商弱。”
晋辉还承认，酒店基地是因为城市家庭带来的优质服务的自然优势。“我们和房地产公司不太一样。房地产公司来自狩猎。我们来自农业。他们今天与狮子搏斗，明天与兔子搏斗。我们不在乎。我们只注重种植好土地。”但缺点在于长期的租赁服务会有一定的缺陷，长期的租金来源可能不如中介机构好，也无法匹配房地产开发商获得数万套极强的接入能力。
华珠还投资了新公寓，之后华珠创始人嵇琪表示，新学校和城市家庭不会构成竞争，而是发挥不同市场环节的联动效应，城市家庭将搭建一个出租住房平台，新学校在长期出租公寓产品的经验和制度上可以补充城市家庭的需求。晋辉说，由于新学校在北京，华珠在上海，目前的联动效果还不够，希望今后在两岸实现互补、协调发展。
晋辉认为，随着消费水平的提升，对弹性生活的需求将成为出租公寓市场的一大趋势。客户对质量和个性化的非标准产品越来越感兴趣.在未来，城市家庭将在这些方面做好服务和抛光产品。