在文化与旅游深度融合的背景下，文化旅游产业逐渐成为中国经济发展由定量向定性转变的缩影。在文化旅游投资热潮的背景下，面对房地产市场突飞猛进的变化，房地产企业热泪盈眶地告别了房地产的黄金十年，从粗放型增长模式到悬崖边缘，许多住宅企业转头发现：文化旅游房地产这个炙手可热的十亿级市场，迎来了“战国时期”的多重路径。
虽然越来越多的住宅企业陷入多元转型的神话之中，但大多数房地产企业的思维方式仍处于住宅房地产时代。通过在房地产上赚快钱来拯救国家的想法就像是开发商头上戴着的“紧身符”。很难移除它一段时间。许多房地产公司向文化旅游产业转变的理念似乎还没有从这种传统的房地产盈利商业模式中跳出来。在他们看来，房地产和旅游就像鱼和熊掌。
另一方面，在文化旅游房地产开发的浪潮中，一些房地产企业似乎拥有大量的资金。在发展文化和旅游项目的过程中，他们习惯于昂首阔步地扩张，而且容易投资千千亿美元。资金需求的迅速扩大，极大地考验了企业的融资能力和资本运营能力。
以华侨城市为例，自“文化旅游城市化”模式提出以来，海外华人城市在文化旅游项目上的投资已超过一万亿。为了“输血”到文化旅游项目，我们不得不依靠频繁的资产出售。根据数据，2017年海外华人城市运营产生的净现金流量为-77亿元，比去年同期下降了274.85%。2018年上半年，海外华人城市的资产负债率高达73.28%。
一个不争的事实是，文化地产就像一个五彩缤纷的泡泡，看上去华丽而美丽，事实上，梦想是很容易打破的。中国目前的文化旅游发展正面临着“721”模式(亏损70%，持平20%，利润10%)，高质量的文化旅游房地产寥寥无几，作为一个中长期规划的项目，文都房地产往往需要经过8×10年的开发周期，如果你想盈利，就会花更长的时间，以下的动力将是不够的，文化旅游IP和房地产运营将很难“更新换代”。
在文化与旅游融合的背景下，左边是鱼和熊掌不能兼得的，右边是五彩缤纷的泡沫，美丽易破，面对“模式困境”，文化旅游地产该往哪里走？
稳定性与持久性：文化与旅游房地产的避险关系
从以往房地产与文化产业增长率的比较来看，房地产增长率的极值一般比文化旅游产业提前两到三年。除了经济危机的特殊时期外，二者基本上保持了一定的套期保值关系。
从总体上看，华静证券研究所房地产行业首席分析师周亚定提出了一个值得深入思考的问题，即文化地产之所以能掀起热潮：“作为典型行业代表，在经济周期的早期和后期，他们的业务组合在对冲经济周期、成为经历周期洗礼后的大企业选择经营模式方面发挥了作用，”华滨证券研究所房地产行业首席分析师周亚定提出了一个值得深入思考的问题。“
根据去年的数据，根据一项国内旅游抽样调查的结果，2018年国内游客人数为55.39亿，比去年同期增长10.8%。入境游客1.412亿人次，增长1.2%，出境游客14972万人次，增长14.7%，全年旅游总收入5.97万亿元，比上年同期增长10.5%。据估计，全年旅游业对GDP的综合贡献率为9.94万亿元，占国内生产总值的11.04%。
在房地产业，传统的房地产业正面临着从增量业务向股份制企业转变的挑战。据国家统计局和国家旅游局统计，房地产增量开发规模约为12.9万亿元，其中商品房11万亿元，商业地产1.9万亿元。库存管理业务的规模与增量发展规模相当，达到12.3万亿，其中包括5.4万亿的旅游房地产、5.3万亿的购物中心、1万亿长的出租公寓和6000亿的办公楼。
商业地产和旅游地产目前都是可见的，这两个最大的领域与原始资本和收入规模相匹配。一位海外分析师表示：“如果迪士尼没有房地产业务，它将是一家年迈的媒体集团，但迪士尼还处于起步阶段，因为它拥有房地产行业。”由此可见，房地产对迪斯尼有着重要的意义。
“文都地产”的方式是利用套期保值关系，在经济周期中建立一个风险较小的企业结构。房地产开发所获得的短期巨额现金流投资于具有长期稳定回报的文化旅游业务，资金的长期转换对商业模式的长期稳定发挥着重要作用。
政府与企业的联系：创新与经营成为王者
目前，我国文化旅游房地产的发展情况与40多年前的改革开放相似，具有自下而上的改革创新热情。许多企业都有玫瑰金美好的梦想，为文化旅游的发展而努力。他们都试图打入文化和旅游业，因此每年的资本需求超过了数万亿美元。
例如，安雅原属宜城集团，2012年销售额仅超过4000万，被视为不良资产。一年后，宜城以2.6亿美元的价格出售了阿纳亚，比收到的价格低了1.4亿美元。2015年，阿纳亚全面改革，以新的面貌杀死河流和湖泊。这段5分钟的短片“中国最孤独的图书馆”在短短几个月内就有超过2000万的浏览量。把握时代的特点，同时也符合一些青年文艺青年的利益，孤独的图书馆就像它一样美丽，已经成为一种流行的网络名人风格。
Anaya公司从一个不知名的项目中实现了每年10亿美元的文化和旅游房地产项目的销售。它成功的秘诀在于，开发商从一开始就把自己定位为“生活方式提供者”，而不仅仅是传统的开发商，从而放弃了以营销为导向、快速周转的发展模式，真正从运营和服务开始。从单一的房地产到场所和内容的提供者，这种社会化的社区观念显然是一种革命性的创新。
在Anaya社区，业主可以去农场、“孤独的图书馆”、海边的礼仪教堂、海滩酒吧、食堂、高尔夫和篝火派对。今天，阿纳亚的48个微信集团已经形成了社区圈的概念，可以说是网络时代文化旅游地产的“社区之王”。
当然，仅仅依靠各企业的自下而上的改革和创新是远远不够的。近年来，国内文化旅游房地产项目的单一规模呈现出两极分化的趋势。“超大型”文化旅游房地产项目规模庞大，建设周期长。对企业的融资能力和资本运营能力提出了很高的要求。为了避免大量的项目耗费时间和成本，它们甚至成了跑马占用一块土地的“空架子”。自上而下的政府管理是必不可少的.
而“甚小”文化旅游房地产项目在近一小时的市场辐射下，每一个城市都有可能涉足未来，如上海天子房、成都宽窄小巷、北京798等，每个城市都有其自身的特殊性，准确的定位已成为一种强烈的管理和运营需求。
在积极推动文化旅游项目的背后，是各级政府和企业共同行动的结果。随着旅游业在国民经济中地位的上升-旅游业与第一、第二、第三产业的融合和发展，以及旅游业与城市化的综合结合，旅游业呈现出前所未有的引擎驱动和产业联动效应。
在文化旅游房地产经营过程中，政府的职能远远不局限于产业管理，最重要的是运用战略和模式(旅游综合体、文化综合体等)、资源利用(旅游资源、土地等)、公共工程(基础设施、公共景观、旅游中心等)、管理体制创新(整体、产业、景区)、招商引资(项目设计、政策、规划)、营销推广(品牌、形象口号、政策、渠道、活动等)。实现这些功能有一个前提条件，即政府必须把握其在旅游发展中的作用，对做什么不做什么形成明确的认识和判断。
IP时代：高质量的内容实现质量体验
自国内主题公园产业进入快车道以来，许多开发商都处于无序的思维状态，因此出现了一些粗略的复制、品牌模板文化旅游项目，721模式的文化旅游地产发展是不可避免的。要走出同质化和盈利性的困境，因地制宜地建设知识产权已成为最佳途径。
国外成功的主题公园大多是以“知识产权企业”为基础的。无论是迪斯尼还是环球影城，IP都显示出无与伦比的价值。在世界主题公园游客数量排名中，IP主题公园远远高于没有IP的主题公园。
然而，虽然IP公园在吸引旅客和人均消费能力方面表现较好，但严格和粗略的复制往往适得其反，文化旅游房地产的核心竞争力在于“异质性”和运营能力。一个文化旅游超级IP，相当于一个独特的商业帝国，文化的独立王国，它的独特性贯穿始终。例如，乌镇在中国是一个很好的先锋。早在发展之初，乌镇就认识到其独特的重要性，率先高喊“同一古镇，不同乌镇”等口号。
虽然大多数古镇仍在复制小桥和流水之家的共同风景，但乌镇已经提出了新的分化方式，并转变为一个文化城镇。事实证明，文化是扩大景区知识产权的最佳手段。乌镇戏剧节的解读和慕新艺术馆的建设吸引了大量不同年龄的观众。文化的渗透改变了旅游小镇，成为一个充满文学艺术气息的文化小城。有人说乌镇戏剧节和中国的阿维尼翁戏剧节最相似。艺术节带来的文化盛宴已经持续了六年，令人陶醉和震惊。
今天的乌镇并没有停止转型的步伐，互联网的结合就像插上翅膀进入古镇，让乌镇在世界舞台上散发出不同的古镇光彩。正如乌镇负责人陈香红所说，乌镇成功的关键在于始终致力于创造不同的用户体验：“我不嚼别人第二次咀嚼的馒头。”我不再强调我的景点是第一，而是我的景点是唯一的。我不怕变小，但恐怕我不是唯一一个。我认为这种独特性非常重要。“
体验经济：建设复合良性供需。
从主题和盈利模式看，我国文化旅游房地产的早期发展更侧重于旅游。主流模式是以自然资源和主题产品为主导的自然资源，或者依托山、河、湖、海等自然资源，或者依托游艇码头高尔夫等人工资源，以先进星级酒店为驱动力，辅之以公寓、别墅等销售地产利润，主题和盈利模式非常单一。
然而，文化和旅游房地产的发展更侧重于“文”。无论是主题公园的兴起，还是城市消费娱乐地产的热销，都呈现出多元化的盈利模式。
就主题公园而言，一个成功的主题公园可以在很大程度上提高区域旅游的辐射能力，并对该地区的社会、经济、文化等领域产生广泛的相关影响。如何使主题公园建立多元化的盈利网络，保持其盈利活力，迪斯尼乐园作为主题公园中不可回避的成功范例，有许多地方可供借鉴和借鉴。
在丰富的产业链组合中，园区门票收入只是其中的一小部分，娱乐、餐饮、住宿等设施项目是核心利润点。同时，迪斯尼通过影视、玩具、书籍、电子游戏和媒体网络的“窗口”不断渗透公众的心灵，不断扩大品牌的影响力，为盈利模式注入了强大的生命力。
从文化旅游房地产的呈现模式来看，除了“主题公园”区域的全面发展外，以及从点到城、城市消费文化地产建设的强大集聚能力，目前，特色城镇和小投资文化旅游项目等“农业文化旅游”项目将为文化产业由单一向多元化转型提供新的思路。
世界一流的禅宗度假胜地-莲花湾灵山镇，以及衡水的“农业旅游”创新发展模式，是文化旅游房地产产业的开拓者，这使我们有理由相信文化旅游房地产的未来状况一定是充满鲜花的，而不是一成不变的。
文化旅游房地产转型三部曲
目前，文化旅游房地产深深植根于企业房地产基因的转型过程中，出现了许多反应，习惯了房地产项目的高周转率，快速回归正常模式，突然间进入高投资、长周期、需要精心雕刻，反同质化的文化旅游项目显得有些不知所措。在这种情况下，谱好的“专业团队-财务预算-节奏控制”三部曲是房地产企业文化旅游转型需要认真考虑的问题。
首先，专业团队是资源整合能力的基石。具有较强的IP创新运营能力的服务团队，以求在竞争激烈的文化旅游市场站稳脚跟。例如，文化娱乐巨头华谊兄弟，他将多年的电影IP与中国城市深度融合，内容作为国王创造的各种体验互动娱乐产品，全国20个城市的布局，总投资高达700亿美元，坦率地说，总团队是难以应对的，文化旅游房地产这座炙手可热的购物中心，看不见的烟雾从未停止过，没有专业和实力，只能成为炮灰。
第二，财政预算决定了住宅企业能否走上文化旅游地产的荆棘之路。如前所述，文化旅游和房地产投资组合在对冲经济周期中起到了一定作用，因此，一些人说，文化旅游等大型投资项目(如文化旅游)在住房公司手中有着绝对的优势。
然而，现实情况是，房地产企业净负债率可达500%以上，市场频频爆发企业债务危机，政策面临去杠杆化、宏观经济低迷、资金紧张、旅游项目本土化等多利润局面，投资者不得不变得越来越谨慎。
投资高、周期长、周转困难、无模板、反同质化等特点的文化旅游项目要求房地产企业做好财务预算工作。住宅企业要想遵循房地产进餐旅游的理念，只能利用原有的积累，这对原有房地产企业的资本预算和运营提出了更高的要求。
最后，如果财政预算决定了住房企业能否走上文化旅游房地产这条崎岖之路，节奏决定了住宅企业能走多远。文化旅游项目的特点决定了这一长跑过程，虽然对手在路上涌动，不可避免地互相追逐，但盲目追求速度容易过度消耗，缺乏耐力，此时注重独特的节奏感是非常重要的。
目前，政策规范再加上消费体验门槛越来越高，客票经济时代已经一去不返，自然风光、文化、高科技等融合，旅游项目必须独具特色，有完整的故事和可持续的延伸，游客可以深深地参与其中并有一种沉浸感，这里任何一个人都不容易做到。然而，如果不这样做，就不利于维持项目的可持续性。面对这样的局面，如果房地产企业“跑来跑去”没有规则，那么长距离跑就不可避免地会迷失在多姿多彩的泡泡的梦中，离他们原本想要达到的地方越来越远。