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“假旅游,真地产”模式待解,破局之法何在?

  • 2022-03-25 18:54:45

  • 最近,一些涉及非法建造的旅游房地产项目相继被暂停。在旅游项目周期长、投资回报缓慢的背景下,房地产企业已成为许多企业快速返回资金的手段,但在一定程度上也引发了旅游业的混乱。一些分析清楚地指出,在未来,"假旅游、真实生产",以旅游业的名义,将难以向前推进,重点将转向项目的运作,这将成为打破这种局面的一种方式。


    创意图片\王远征

    长白山高尔夫球场严禁

    近日,,包括长白山国际滑雪中心项目。据了解,长白山国际滑雪中心项目在实施过程中,被控违反国家规定,擅自修建两座高尔夫球场和九十三座别墅,长期非法经营。

    去年10月,抚松县人民政府发布的一份文件的照片在社交媒体上广为传播。照片显示,长白山国际滑雪中心的两个夏季高尔夫球场和休闲雪地的夏季高尔夫球场已被禁止。此后不久,抚松县市场监督管理局发布通知,宣布长白山国际旅游度假村有限公司已于2017年9月9日发布更正通知,因其高尔夫球场经营活动,责令停止相关业务活动。

    ,进一步证实并透露了体育场被禁的原因。长白山国际滑雪中心项目不仅非法修建高尔夫球场和别墅,而且开展了长期运营。新京报记者致电长白山国际度假村客服部门获悉,高尔夫球场已经关闭,相关会员处理计划仍在讨论中,将在跟进中通知。

    资料显示,长白山国际度假村(一期)于2012年正式开业。本项目由6家企业联合投资20亿元,集主题项目商业房地产酒店住宅文化产业部存储产业为一体。

    凤凰岛填海工程破坏200多亩海岸带

    除了长白山国际滑雪中心项目外,近年来因违法建筑而暂停的旅游房地产项目也屡见不鲜。

    去年12月,,提到了一些违法建设旅游房地产的事件。目前,名为万宁、三亚等地已开始实施整改,要求暂停该项目。

    据视察员介绍,万宁利雅湾综合旅游度假村人工岛工程据称是在2015年10月未经批准建成的,直到派驻检查人员真正停止非法填海,周围的海滩出现了大面积淤积和连岛沙坝形成,破坏了海洋的自然景观。2015年,任创中国通过收购海南万宁宏基房地产有限公司50%的股份,实现了在项目开发中的联合合作。同时,该项目的开发,中国的金融创新也在大力出售房地产。海南荣创地区公司总经理钟连生公开宣传“买房、体验全岛”的“海南战略”。

    此外,三亚市凤凰岛填海工程以国际客运港和游轮港的名义获得使用权,但实际使用房地产和酒店开发。由于海岛引起的水流变化,三亚湾的西海岸遭到侵蚀,为了修复三亚湾的海滩,不得不花费大量的钱在三亚湾人工沙地上。长江县在编制秋球湾旅游度假区控制性详细规划时,擅自放宽了海岸带和沿海防护林保护的要求,将沿海防护林规划为建设用地,侵占和破坏了200多亩海岸带。

    最近,许多所谓的旅游房地产项目由于违法建设,确实存在很多问题。首先,应该清楚的是,很多旅游房地产都被指控为旅游房地产,而不是真正的旅游房地产。北京联合大学旅游产业研究所所长张金山说:“只有那些以游客休闲度假或房地产的形式满足游客需求的人才是真正意义上的旅游房地产类。现在房地产开发越来越全面,一些项目、旅游、商业、住宅等功能,虽然自称是旅游房地产,但仍以住宅功能为主。”业内人士指出,房地产企业进入旅游业的主要目的之一仍然是征地。

    趋势  开发商开始关注旅游管理。

    根据《2016-2017年中国旅游房地产开发报告》发布的《中国旅游房地产开发报告》,截至2016年底,国内旅游房地产项目总数为8918个。虽然项目数量有所下降,但中国旅游房地产的实际投资达1.2997万亿元。

    就数据而言,国内旅游房地产市场的发展仍然是一个热点,但因非法建筑而被点名甚至停止的案例也是一个警钟。招商产业研究所的分析指出,旅游管理和房地产销售是旅游房地产基础的核心利润环节,但随着资产增值模式的转变及其向基本利润环节的驱动,经过反复尝试和检验的“旅游搭建阶段、房地产歌唱”模式难以支撑,越来越多的开发商开始主动或被迫投入更多精力于旅游管理和资本运营,以寻求可持续发展。更长远和更有效的资本回报。

    在这方面,植根于旅游业的旅游企业显然有更多的话语权,其中“乌镇模式”已成为一个典型的案例。国信证券分析表示,乌镇成功的关键在于管理团队的有效运作。

    以西门为例,乌镇景区管理公司通过整体产权下的统一管理保障游客的旅游体验;景区建设公司保证景区的基础设施经验和景区的原貌;各种住宿以及景区元素的不断丰富可以满足游客的需求。2016年,乌镇风景名胜区的游客人数接近1000万。景区和巨大的客流为周边房地产业务的发展提供了可能。据了解,乌镇也在有效推动周边部分房地产项目的销售。

    建议对旅游房地产进行重新经营,注意普及。

    在此背景下,“旅游房地产”显然需要企业采取新的经营理念,“先旅游后房地产”的呼声已经在业界传开多年。业内人士认为,利润过度依赖房地产项目的主要原因是旅游业的疲软。

    “从实际情况来看,对于旅游房地产项目来说,过度依赖房地产也是由于项目进入后很难经营,短期内资金的缺乏会带来很多新的问题,比如项目的维护成本很高,所以这个项目不受欢迎。”义州研究院智囊团研究中心主任严跃进说:“对于旅游房地产来说,普及的概念应该掌握在关键的后面。如果不受欢迎,那么房地产项目的入住率就不会很高。此外,交通等措施也需要与政府沟通,旅游房地产需要有更好的基础设施介绍。

    招商产业研究所明确指出,假旅游、房地产,“这种以旅游为名的土地包围将很难在未来移动,旅游和房地产是旅游业可持续利润的出路,而”重操作、轻资产“的大趋势已经出现,旅游业的发展与房地产的发展方向密切相关,如何平衡两者,实现真正有效的联动是下一个旅游、房地产企业需要思考的问题。

    “只要是旅游开发,就是房地产开发的范围。旅游开发本来是以资产为重点,没有一定的财力是不行的。健康的旅游房地产项目应该符合国家法规,良好的市场前景,良好的项目规划创意,项目的综合驱动能力。”张金山说。