近日，乌镇旅游局局长陈香红先生就现阶段产业投资的特点、王江京项目的定位以及嘉兴王江京项目座谈会上应注意的具体问题提出了自己的看法。以下是陈香红先生的原稿。
感谢吴书记邀请我参观王江京，给我留下深刻印象的是王江京人民的热情和新项目-大运河边的省级旅游胜地-的明确定位。在当前的旅游开发浪潮中，我接触到的，无论是来自乡镇、县级城市，甚至来自省级政府和城市投资、旅游集团等政府主体的大型旅游项目，投资的冲动都很大，建设这个产品的愿望更加强烈。相反，我正在考虑在这个时候做一些冷静的思考。
关于旅游项目的六点思考
首先，产业投资的冲动不能取代市场的理性选择。
旅游业是一个朝阳产业，但它并不像一个人那样大胆，有着和土地一样多的产量。 在我做北京古北水镇项目之前，我带着团队去福建进行了多次访问。 福建有 3 万多座土楼。 我们原本准备投资这些建筑，我们也联系了当地政府。 他们非常支持我们投资，但他们的要求非常具体。 他们以为，投资人来了之后，只带了钱，他们已经对该怎么办做了初步的规划。 这使得以后很难进一步沟通，所以我们稍后退出。 对于投资者来说，判断所有投资需求都被放大或缩小，很大一部分需求来自市场，投资多少？ 未来回收的方式在哪里？ 图案在哪里？ 这个产品未来的成长空间是什么？ ？ 在这方面，政府和企业的想法不同，正确的做法是结合起来。
我在政府这几十年也是这样做的，所以要了解这类资源的所有者与国外开发主体的异同，前者应该充分认识到旅游产品是完全市场化竞争的严重性，后者应该为地方政府寻找市场机会，以长远满足地方政府的需求。
第二，多重选择需求不能取代市场明确的供给侧需求.
现在的旅游是一个需求时代，也是一个产品时代，旅游并不缺乏市场，只要质量口碑好，真的不用担心市场。的旅游业比世界上任何一个国家都具有更大的活力。为什么？因为有一个巨大的旅游市场。14年前我在乌镇西门的时候，我已经开始成为一个假日小镇，所以乌镇现在经营得很成功，因为它在14年前就完成了所有古镇的旅游产品模式。今天，王江京想成为一个古镇。如果他仍然进行简单的观光，甚至按照乌镇原来的西门，我认为这是一个很大的风险。这种风险来自于对旅游市场变化的追求。
我们接触到的每一个地方都对我们管辖下的土地充满了感情。我们都认为，在的所有资源中，只有有待开发的资源才具有无限价值。我现在基本上不看水库了。有数以万计甚至几十万座水库。为什么你的水库是最好的？你告诉我背景，故事，人物，我问你，在所有这些资源中，什么是市场最需要的资源？包括过去，有些旅游产品，包括有形的、无形的，并不是所有的需求都能形成旅游产品，特别是游客需求得到满足的旅游产品。要恢复文化传统，就需要增加市场思维。这是一个误解，许多项目的战略定位是很容易进入。市场想要什么？供应方面的需求改善是什么？所有旅游开发项目都应以此为起点。
第三，资源的分散化不能取代未来制度主导空间的建立。
目前，国内许多项目都习惯于对支离破碎的资源进行分割和定位。你是什么意思？在这个地方，资源有不同层次，最好的资源，次级资源，商业开发价值资源，未来价值资源。如果第一次接触是先吃碗里最好的肉，当你回首往事，觉得什么都不清楚的时候，发现碗里只剩下汤是一件可怕的事情。
例如，乌镇我是最合理的做南门，北门，为什么不做呢？因为没有能够超越西门的产品模式，所以选择不要先做。我认为在未来的旅游发展中，会消耗大量宝贵的现有资源，回首回头想到底做好产品的真正力量是病人，能否生存这一群人？因此，如果今天的条件不成熟，便可以把所有的资源都挤在政府手中，然后找最漂亮的人结婚。如果从一开始就有很多诱惑，有的开发商说是“主题公园”，有的说要做一场表演，但你却发现整个系统的核心引擎没有，这是应该避免的。
第四，零散投入不能替代产品整体模型的创建。
这与投资机制有关，旅游产品是一个科学的体系，不能想到今天或今天有资金投入一点，这种投资前后的思路、定位不一致，会很快破坏一个项目，盲目投资开发资源，对一些单一的、市场独特性不强、区域发展相关性不高、不能把握未来一步的发展步骤。
一个镇子有多少钱？即使透支财政资源挤在这个项目上，也可以做一个目的地风景区，但是现在所有的区域旅游项目都越来越大，我也做了乡镇党委书记，我们都想依靠政府自己的力量在短期内做一个原型，最怕的是今天有一位领导说这个地方是空的，可以做什么，可以马上做，然后回头看。我在北京的古北水镇项目做了四年多的现场规划和设计。很多时候，我推翻了自己的想法，因为我觉得部分在整个项目中扮演了错误的角色。旅游产品是一个系统的东西，但从来没有支离破碎。
第五，早期的概念宣传不能取代未来旅游产业整体知识产权的建设。
十年前，我们不知道有乌镇戏剧节。 我们甚至都没想过。 为何不以“XX 故里”为主题进行乌镇旅游推介？ 因为我们隐隐觉得特色不够鲜明，对旅游市场的吸引力不够强.. 现在的王江京，不要把你的思维固定在现有资源的声誉上，比如网船会，长虹古桥，这些都是你已经拥有的，永远不可能被抹掉，不要一直沿着这条梯子做所有的旅行。 王江景旅游的定位在哪里？ ？ 我认为王江京的定位必须与运河相连。 这是运河边上的一个文化生态小镇，包括网船会和长虹桥.. 这是王江京旅游的独特资源。 你的所有想法都应该通过旅游发展来扩大这种差异，少讲一些古老的故事，并挖掘出以前的人物。 宁借旧壳安装新业态.. 这就是建设景区的逻辑..
第六，不要用有竞争力的产品取代公共产品。
我并不是说公共产品不好，也不是说有竞争力的产品是好的。一个地方必须有公共产品和有竞争力的产品，但我们应该认识到，公共产品和竞争性产品是两个不同的系统。公共物品是为当地人民服务的，周围的人是无利可图的，是以形象为主要表现的。什么是有利可图的产品？我是一个古老的普源镇，我不仅盯着嘉兴市的旅游资源，甚至是浙江省的旅游资源，还面对着整个乃至外国游客。如果王江京只是嘉兴市的旅游客源和全省的旅游客源，那就错了。谁能负担得起乌镇风景区的房价？关键是要面向客户群体。你必须清楚地表明，公共物品应该由政府投资，而不应该收取门票。什么是有竞争力的景区产品？首先，有一个明显的副业，不是说一个村庄是一个风景区，一个田里也是一个风景区，那是不好的。第二，有一项完整而明确的资产产权，即每一分钱投入的每一块土地都对应于产权，明晰产权，否则没有人投资，银行不敢支持。第三，有一个商业主体，有一个管理主体。
目前各级政府在旅游开发和旅游项目投资方面，小城镇的积极性很高，我们对这一轮旅游项目的质量仍然隐约担忧。政府可以进行环境生态改善，进行旅游资源整合，甚至可以从有效的市场投资中受益，但旅游投资的新特点有两个基本要求：
首先是天平。今天的旅游产品实际上是规模时代的到来。规模旅行最难的部分是什么？规模和风险的匹配是最困难的。目前，旅游项目门槛很低，竞争对手很多。然而，项目规模越大，一般民营企业都不敢投资，政府投资主体也令人担忧。这类项目投资的困难主要来自几个方面。除了项目规范的高要求外，最重要的是旅游目的地产品项目受到静态投资回报的巨大压力。当然，政府也可以这样做，很多地方都在投资政府资金。政府和社会资本各占一定份额，但我认为财政成本仍然很大。
二是质量。自动驾驶旅游最大的特点是什么？是旅游景点的选择比较机动，游客看到这个地方就不能，转身离开。随着媒体的发展，口碑传播也是一个重要的因素.古北水镇发生火灾的原因是什么？每个人都去感受美丽，拍一张照片，网上的朋友圈迅速传播开来，其他人一看到就会去这个地方。因此，项目必须具有质量，包括硬件质量、服务质量。
王江京运河镇，在整个运河上，游客走了100公里，甚至800公里，觉得没什么可看的，突然亮了眼睛，说只有这个地方才能真正代表“运河镇”的形象，那么你想做什么？这不是做一个以前的王江京，也不是一个大家都熟悉的“新”王江京，而是要延续传统和现代的生活文化，满足他们对运河镇的所有幻想。不要去想曾经有多少名人在这个地方，为了恢复他们的旧房子，成为博物馆，住在这个寺庙里，不管它的历史渊源有多深，它就是乡间庙宇。它不符合未来风景名胜区的质量，应该绕开它。
王井镇未来旅游发展的三种观点。
第一，要把“三个重点”做好。
1.注重资源：王江泾有这么大的地域及主题，要对所有的资源进行分类，我认为至少三个类别，第一近期开发的核心资源；第二未来发展的储备资源；第三策略资源。什么叫策略资源？做这么大的项目，投资商是大利大干，小利小干，这很正常。吸引投资商投这种回报期极长的项目，应该要研究项目资源的平衡，这种项目投入都是长期项目的投入，不可能投入一个景区5至8年把投资几十个亿捞回来，这是不可能的，把财务成本打平，把品牌做出来就是最大的成功。那投资商靠什么？要给他们有项目平衡的回收较快的资源。你可能核心区域打造是4个平方公里，而规划的空间可能是10个平方公里，包括了风貌协调区、配套区、安置区和房产平衡区。可以现在不拆迁，未来需要再拆迁，但今天拆迁永远比明天拆迁便宜，时间就是一切，时间可以换空间，最主要的是把未来发展的空间腾出来，虚位以待。
二。关注大景观：王江泾要做“小”和“大”结合的文章，最大的突破点、印象最深的是什么？是一望无际的水上绿色浮萍，还有各式数量繁多的渔船，这是大景观。现在大江南北到处都在做古镇，怎么区隔开，就是要有大景观。长虹桥、运河、夕阳下千帆侧过，这算是大景观，大景观是背景，不是产品。我为什么选择司马台长城？我觉得长城是大景观，晚上在景区内的任何地方，抬头一望，像彩虹一样的长城出现在眼前就会觉得很震撼，然后觉得吃饭、睡觉都不贵了。所以一定要聚焦大景观。
3.把重点放在大的要素上：什么叫大要素？现在项目开发最大的要素就是土地，要吸引旅游投资商，与其说是资源还不如说是土地提供条件，因为所有景区的投入都是很巨大的，涉及的土地资源空间占用也是巨大的，甚至400亩做个景区都没法做，现在最关键的就是空间指标和建设指标。第一块核心景区用地；第二块未来的储备用地；第三块房产配套及安置用地，你先把这个空间规划先调出来，慢慢来，至少不要去占用基本农田，这是很重要的。
第二，要重视“三核”。
1.核心空间：这是最主要的，因为在有限的资源条件下，项目放在什么地方可大可小。今天我们可以犯战术错误，但是千万不要犯战略错误，一开始如果把项目重点方向弄错，把空间核心区域弄错，以后就会很累很累。
二。核心机制：包括项目开发机制、资金筹措机制、运行管理机制，所有的机制都很重要，但离不开当地政府支持和站台，这么大的景区，每个方面都必须依赖政府。我们研究的是这个机制怎么设定才能即发挥政府的优势，又发挥市场化的优势？我们千万别强调一头作用，作为政府主导的旅游产业项目，我反而觉得不要一上来就招商，旅游招商意味着你把你所有的想法和未来给人家了，这不是工业项目，这是旅游项目，未来还是要与政府有联系。
3.核心资源：王江泾现有的核心资源点中，最大的就是长虹桥，但核心资源不是以“点”存在，而是应该放大到以“面”来组织空间资源控制和储备，这点无论从协调区还是风貌保护区要有区域范围，有过渡范围，不要紧挨着，要有放远以后几十年上百年的眼光。
第三，要创造“三大优势”。
1.大品牌：我认为目前的定位是对的，定位为“运河文化小镇”。我一直认为嘉兴最大的亮点就是大运河，但是这个大运河旅游开发项目是牵一发而动全身，但是总有一个“项目领跑者”，你这个项目优势就是运河文化小镇的品牌领跑者，在未来的同类型运河小镇中间，以后靠什么抗衡竞争，就靠这个大品牌。
二。大企业形式：这个业态是什么？是复合经营。什么叫复合经营？是一个观光与度假并存的，千万别只做观光或者只做度假，这都是错的，两个一定要一起来做，业态一要创意，二要规划，三要管理。
3.大市场：客源市场一开始就应该定位很精准。我认为未来我们长三角的旅游肯定是片区联动的，长三角、珠三角是我国经济发展、社会发展水平较高、交通互通性强的地区。未来这种旅游不是奔着一个点的拉练旅游，而是更多的城度群休憩度假旅游。就像今天的巴黎、纽约一样，一到周末城市空了，都到周边去了，所以这个客源市场一定要定位到中远市场。要考虑游客如何过夜的问题，从所有的业态方面去考虑怎么做过夜。
今天看了王江京以后，我想其实在这个五公里长的地方，“一根杆子有两头”，一根是连四头，另一根是长虹桥。除了以这条河为轴线，两边都进进出出之外，我认为作为未来风景名胜区核心的旅游中心枢纽，应该放在现在的桥梁中间。
从长虹大桥到游客中心做运河边的人文城镇，做人文；中间做自然生态；然后做生态人文。你一定要呼吸一下，如果不是中间的花，没有人有耐心走五公里。具体来说，建设核心区的第一要务是长虹大桥作为运河镇IP，围绕长虹大桥建设运河镇。第二步要创建一个功能区，在莲寺后面做精致的乡村自然生态，但要做的不是风格，而是要做产品。