本文从整体市场的发展、中国城市群发展趋势下五大核心城市群的发展现状、目的度假酒店与郊区度假酒店的比较三个方面对我国酒店市场进行了回顾和分析。
假日市场的路在哪里？
随着我国休闲旅游消费的爆炸式增长，郊区休闲度假市场经历了快速发展，并开始形成。目前，市郊休闲度假市场已成为一个非常有潜力的增长市场，并具有与目的地度假地截然不同的性能特点。
从发展史的角度看，自2003年开业的三亚喜来登酒店以来，高品质目的地型酒店间经历了十年的高速发展期，形成了三亚及海南、丽江、西双版纳、长白山、千岛湖、黄山等众多知名度假目的地。但近两年来随着旅游地产市场管控的加强，目的地度假村的发展也进入了瓶颈期，新增供给增速明显减缓。
然而，优质的郊区度假胜地起步较晚，整个市场在2006年左右开始萌芽，市场仍处于发展的早期阶段。目前，市郊休闲市场仍以农家堡、住宅住宿、国有企业经营的单一会议度假区为主。优质郊区度假酒店的市场规模与目的地度假市场之间仍存在较大差距，市场发展空间一定。
为了营造一种强烈的度假氛围，旅游胜地通常有低流量、大面积、大建筑面积，以及大量的客房和配套设施。相比之下，郊区目的地的设施与城市旅馆的设施更相似，平均房间面积约为300间，但面积更简练，每个房间的平均面积明显小于目的地度假酒店。
从客户源结构看，近郊度假村较目的地度假村而言有更多的会议会奖客源，而目的地度假酒店由于地理位置较远，对大中型会议会奖团队的吸引力有限，因此更着重于散客的经营。同时，由于靠近传统旅游目的地，在旅游团队客源上的接待量也明显高于近郊度假村。
就旅游者的国籍而言，郊区和旅游胜地之间没有很大的差别。国内游客的比例分别为91%和92%，这反映了中国旅游市场整体上由国内游客驱动的特点。
目的地度假区在餐饮方面面临着明显的挑战，顾客对酒店客人的依赖程度很高，导致餐饮收入的比例有限。餐饮部门只能作为酒店的辅助部门，盈利能力相对较差。在宴会收入和会议收入的驱动下，城郊度假酒店的餐饮收入显著提高，有利于酒店整体收入规模的提高。
与郊区度假村和目的地度假村的具体表现相比，目的地度假村每间客房的平均用膳数相对较高，尤其是在日本餐馆和中餐馆，这是由于每个房间的客人密度较高，而目的地度假村的客人活动时间更一致，因此需要更大比例的餐桌数量来缓解用餐高峰时的拥挤。另一方面，城郊度假村特色餐厅和酒吧的利用率相对较高。
与郊区度假村相比，目的地度假村的整体议价能力明显高于郊区度假村。这是因为目的地度假村的酒店设施普遍质量很高。另一方面，高比例的游客也具有非常突出的房价支付能力。城郊度假酒店受到城市扩张的影响，缺乏高质量的超高端豪华郊区度假酒店产品，产品水平主要是标准五星级酒店，所以平均价格也是有限的。此外，由于家庭成员集中在周末和假日，郊区度假胜地需要在一周中获得议会奖励的收入。游客占市政厅奖励的近30%，也限制了郊区度假村平均房价上涨的空间。
就住宿率而言，郊区和目的地度假胜地都面临严重的季节性挑战。尤其是郊区度假胜地，全年都受到季节性和季节性的挑战，因此平均入住率一直徘徊在55%以下。由于海南地区的因素，目的地度假胜地的平均住宿率高于郊区假日市场，但总体市场的平均住宿率仍难以超过56%。
与过去两年相比，目的地度假胜地平均房价的下降直接导致了每间客房平均收入的下降。在过去两年中，国内经济环境的不稳定和新供应的增加导致了更激烈的竞争，并相应地减少了对远距离目的地度假村的需求，使旅馆需要降低价格以稳定住宿率。相比之下，郊区度假村的表现相对平稳：由于新建酒店的开业，平均入住率略有下降，而平均房价在新酒店的推动下略有上涨。
与三亚、长白山、丽江、千岛湖四个不同的偏远旅游目的地相比，三亚、长白山对丽江经济环境的影响更大，价格下降更明显。近城市地区的千岛湖等度假胜地在过去两年里一直相对稳定。
在住宿率较低的情况下，五星级度假村的人与房间的总体比例明显高于全国平均水平。郊区度假酒店拥有较高比例的员工，因为它有更大的餐饮功能，为理事会奖。每间客房的实际平均员工人数远远超过全国平均水平的五星级酒店。
在劳动力成本方面，假日酒店表现出比较优势。由于大多数假日酒店以区域内或当地居民为主要员工来源，酒店的平均支出低于全国五星级酒店的平均水平。但考虑到度假酒店的劳动效率较低，郊区度假酒店和目的地度假酒店的劳动支出比例分别为32%和34%，明显高于全国五星级平均水平。
由于酒店的入住率和人员效率较低，整个假日市场的营业利润率明显低于商务酒店。有趣的是，两类度假村的平均利润率并无显著差异，均在28%左右。然而，郊区度假村得益于较高的餐饮收入，每间客房的平均营业利润明显高于目的地度假村。考虑到郊区度假胜地平均每间客房共享面积偏低，发现郊区度假胜地的平差效应和总体利润水平显著高于目的度假地。旅游度假酒店的经营绩效还有待提高。
展望未来，我们认为以市郊假日酒店为代表的“微型度假”模式更符合节假日少、规划薄弱的中国人的消费习惯，总成本较低更符合经济低迷时期人们对旅游消费的预算预期。此外，城市群的建设还将加强区域交通联系，帮助人口流动，进一步刺激郊区需求的萌芽。同时，高质量的郊区酒店仍然是数量较少、市场差距较大的产品升级和市场开发空间。
另一方面，旅游度假酒店经过多年的快速发展，显得有些疲惫，其绩效受到当前经济波动的影响更为明显。综合起来，交通可达性仍然是许多度假目的地最大的瓶颈。在这类度假目的地中，住宿产品作为最终产品的特点更加明显，其表现在很大程度上取决于目的地的整体形象，很难独立吸引游客。在激烈的竞争下，旅游目的地的整体利润率下降，预计短期和中期经营压力会很大。
2019年市场前景
从豪华发布的2019年第一季度的繁荣数据来看，由于整体经济的影响，酒店人气指数在5年后回落至负值。其中，受对外贸易和国际金融影响较大的深圳和上海酒店从业人员表现出明显的缺乏信心，城市情绪指数分别为-38和-16。另一方面，旅游市场则是一个不同的景象。在国内旅游、出境旅游和入境旅游三大类中，旅游从业人员对国内旅游特别有信心。特别是，国际局势的不稳定增加了市场对国内旅游业的期望。从旅游目的地情绪指数来看，华东最高，华南次之，也体现了从业人员对郊区度假旅游市场发展的信心。综合起来，2018年经历了一个小高峰后，2019年商业市场的表现可能会波动和下降，而在国内游客的推动下，旅游市场仍将稳步发展。