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2016年银川市场年报

易居营销宁夏公司2019-02-10 13:47:22

一、宏观经济运行分析

1、银川下辖各区县经济指标优劣参半,但整体走势向好,仍属高速发展城市

2、常住人口增速放缓,但城乡居民收入增势向好,社零及消费指数稳步上涨


银川市2016年前三季度GDP为8%,仍属于高速增长的城市行列;  以兴庆区、金凤区和贺兰县为主的管辖区县是带动银川市经济发展的主要区县;

2016年前三季度,银川市城镇居民人均可支配收入为21290元,增速较去年同期上升了7.2%;农村居民人均可支配收入9706元,增速较去年同期上升了7.8%; 

2016年前三季度,银川市居民消费价格指数为101.4%社会消费品零售总额368.87亿元,同比增长7.0%。 

3、全市各产业线条投资保持平稳增长,调整产业结构问题仍需持续关注

2016年1-3季度,银川市GDP达1104.6亿按可比价格计算,增速为8%;

2016年1-3季度,银川市固定投资达1200.8亿元,同比增长11.1%,增幅居全区第3位,比全区平均水平高0.3%。从总体情况看全市投资仍处于较好的增长水平,呈现一产规模下降、二产趋向平稳、三产小幅提升的运行特点

2016年1-3季度银川市第一产业完成投资22.3亿元,同比下降17.1%,占全市投资比重为1.8%;第二产业完成投资518.5亿元,同比增长19.5%,占全市投资比重为43.2%;第三产业完成投资660亿元,同比增长6.4%,占全市投资比重为55%。第二产业投资增速虽有回落,但对投资增长的贡献率仍达到70.6%,第三产业受房地产开发投资影响增速小幅回升,贡献率为33.3%。其中,工业和房地产开发投资对投资增长的拉动分别达到7.0和7.5个百分点,是拉动投资增长的主要力量。

二、规划及政策回顾

1、银川未来建设的目标是成为西北地区重要的中心城市

 城镇规划分为4个等级:将市域城镇按照等级规模分为4个等级,其中:1座大于100万人口的城镇,即银川中心城区;7座5万~20万人口的城镇;包括灵武东塔、贺兰习岗、永宁杨和、宁东组团、德胜组团、望远组团、滨河经济试验区组团;9座1万~5万人城镇,包括掌政、大新、镇北堡、李俊、闽宁、洪广、马家滩、崇兴、丰登;小于1万人的城镇12个。

“三带一区” 构建旅游格局: 在发展布局方面,除了已经形成品牌的贺兰山东麓文化旅游带和黄河旅游带外,规划还提到了环城休闲度假带和“塞上湖城、回乡风情”旅游区,结合城市特色发展城市旅游产业。 

“四轴两带多中心”中心城区突出作为银川市的政治、经济、文化中心,中心城区的规划也是《总体规划》中特别提到的环节。

 居住用地,新增与挖潜结合布局兴庆区采用“完善南部,发展北部,疏解旧城”的思路调整居住区布局。金凤区采用“控制中心,发展南北”的思路进行居住区建设。

 2、阅海湾中央商务区的成功签约意味着金凤区CBD发展驶入“快车道”

2017年1月6日,“相约阅海湾·共创新发展”2017银川阅海湾中央商务区推介签约会在北京成功举行,200余位在北京颇具影响力的企业代表出席了推介签约会。 

此举为银川市金凤区扩大与北京各领域合作搭建了一个良好的平台,携手加快城市建设和推进产业升级,推动银川市金凤区与北京企业合作向更宽领域、更深层次和更高水平迈进,银川阅海湾中央商务区迎来了前所未有的发展机遇

3、由于地震断裂带的缘故,兴庆区东部将以带状休闲公园概念规划为主要方向

市规划管理局通过对兴庆区东部两条地震断裂带用地进行研究,划定了兴庆区东部的14个功能区段公园和10个即将建设的带状休闲绿地片区,未来将通过绿地片区、城市绿道逐渐串联起城市现有公园,组成城市带状休闲公园

4、西夏区目前产业发展仍是以招商引资为主,面临全面规划统筹的新突破

西夏区地处贺兰山东麓,是自治区百万亩葡萄文化长廊的核心区和银川西线黄金旅游中心区。西夏区将按照市委关于落实绿色发展理念加快美丽银川建设的安排部署,进一步谋划加快推进和突破发展思路;

将把抓投资、稳增长作为首要任务,集中力量抓项目促投资,加大招商引资力度,加快重点项目建设。

5、2016年主要政策回顾

  • 1月贺兰出台房地产“十二条”:买商品房每平方米可获180元补贴

  • 3月“组合贷”限制降低:银川住房公积金管理中心与商业银行联手,放开“组合贷”限制。

  • 6月宁夏七部门联合出台《宁夏房地产市场去库存实施方案》

  • 8月公积金提取手续材料量将减80%

  • 11月房屋租赁新政,鼓励发展租赁市场,停建经适房。

  • 10月住建部“九不准”:一类是:误导、欺诈、炒作行为,另一类是:违法违规销售行为。

  • 宁夏银川市实施不动产统一登记制度

【2016年年初银川发布了一系列减税降息降首付政策以支持房地产去库存的战略方向,年末时政策主方向偏向鼓励发展租赁市场,意在建设更健康的地产环境。总体来看,银川的房地产行业政策环境相对宽松且稳定,“去库存”基调贯穿始终,信贷支持宽松。尽管房地产政策中央层面总体趋紧,但因地制宜,银川政策再趋紧是小概率事件

三、房地产运营分析


2016年银川市房地产投资高速增长,商品房销售量保持平稳

2016年土地市场整体低迷,供需双双出现萎缩,但价格表现相对平稳

相比去年,2016年银川各区域土地成交相对平均,结构更加合理

2016年银川商品房整体走势量升价跌,商办物业成交大幅上涨是唯一亮点

金凤、兴庆两区住宅量价双高,为银川成交主力区域,周边区县热度待提升

阅海壹号院摘得2016年销冠项目称号,三大热点区域销售依旧保持强势



四、住商办市场分析


三区主要在售项目共计约84个,金凤区占比54%,新增楼盘集中新城板块

2016年银川商品房成交量同比增长1.7%,商品房整体走势呈量升价跌

2016年,银川市商品住宅最终成交量461.97万㎡,同比增长1.7%;银川市商品住宅最终成交价格为4449元/㎡,同比下滑1.1%,整体银川楼市房价相对稳定。

银川商办物业有所突破,但集群效应区域有限,竞争激烈

目前银川市(三区)在建和在售的商业写字楼项目为18个,2016年在售商业办公楼项目9个,预计2017年开售项目6个,2018年开售项目3个;



五、市场预判及企业建议


2017年新盘集中爆发,产品愈加丰富,银川地产市场更加多样化

政策方面:12016年主要政策在于促进房地产市场降低库存、提高效率、有序发展;2、银川因市场、产业、人口等原因,2017年银川政策趋紧是小概率事件。

库存方面:1截止12月末,全市商品房待售面积685万㎡,按照16年的去化速度计算,消化周期超过15个月; 2、待售面积不断增加,加剧了供给与需求结构差异;另外,商品房去库存压力加大,过多的存量积压在一定程度上制约房地产企业资金回笼周转,增加了成本与风险,为房地产开发健康发展带来隐忧。

成交方面:预判成交量会再次突破,商品房全年成交量600万㎡左右,其中住宅突破500万㎡;价格方面,在品牌开发商的带动下,银川房价会有所回升,全市均价2017年突破5000元关口。

客户需求:客户关注点趋于多元,买方市场下,客户购房更为谨慎,眼光越来越挑剔;  改善型需求对商品舒适度、人文环境、品牌关注度将再放大,客户导向下的改善产品升级加速。

房企开发布局:1、恒大、天山、中房强势投入,TOP10房企格局将生变,2016年天山集团奋勇拿地,有望跻身TOP10; 

2、服务养老、医疗、教育、体育、文化、旅游等方面寻找房地产开发业发展的潜力和空间,形成以产品的多样化服务居民的住房消费,提升企业的市场竞争力,天山海世界落户银川,随着地产市场精细化发展,各类主题类地产项目在银川落地,地产开发模式多元化。

2015年起,受经济下行压力和房地产市场大环境等不利因素的影响,房地产对投资拉动作用明显减弱。另外,受市场观望气氛浓厚,消费者购买意愿和预期下降,对开发商提出以下几点建议:

1、进一步强化房地产市场的监测和分析。加强房地产市场的微观调查,结合宏观数据资料,进一步深化房地产市场监测分析工作。特别是房地产市场发展预期和房地产市场价格波动等问题的监测分析、科学研判、合理引导。 

2、培育新增长点,促进房地产开发业稳定发展。受经济下行压力不断增大、商品房销售市场遇冷,倒逼房地产开发企业挖掘新的增长点,确保企业的可持续发展。从服务养老、医疗、教育、体育、文化、旅游等方面寻找房地产开发业发展的潜力和空间,形成以产品的多样化服务居民的住房消费,提升企业的市场竞争力;充分利用当前发展迅猛的电商业,改变宣传、销售模式,促进房地产融资、开发、消费和服务,提升企业抗风险能力。 

3、多途径消化存量房屋,着力提高企业资金回笼。鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利,低价入市消化库存,盘活资金。对一些库存量大的项目小区,在交通、教育、医疗、生活等配套设施方面进行完善优化,提高楼盘竞争力,刺激消费者购买。


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